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Nuove tutele a favore degli acquirenti di immobili in costruzione in vigore a partire dal  16 marzo 2019, introdotte con il Decreto Legislativo n. 14/2019 “Codice della crisi d’impresa” che ha modificato il dlgs 122/2005, e con il quale si integra e dà piena attuazione alle garanzie già inserite nel 2005.

Con l’occasione il Notariato ha presentato un decalogo sulle nuove tutele in vigore a partire dal 16 marzo per gli acquirenti di immobili in costruzione. La legge sul acquisto di immobili da costruire (dlgs 122/2005) si applica quando il venditore sia un costruttore e cioè un imprenditore (in forma individuale o societario) o una coop edilizia  e l’acquirente sia una persona fisica (anche socio di coop edilizia).

1 – Cosa prevede oggi la legge per tutelare gli acquirenti degli immobili da costruire?

Con il dlgs 122/2005 il legislatore si è preoccupato di tutelare le persone fisiche, che stipulano con un’impresa di costruzioni un contratto che ha come effetto il trasferimento non immediato di un immobile in corso di costruzione, dal rischio che, a causa della crisi dell’impresa costruttrice, l’acquirente subisca la perdita degli acconti versati per l’acquisto.

La tutela per chi compra prevede:

– l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;

– l’obbligo di consegnare all’acquirente, al momento del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa di durata decennale (cd. decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.

2 – Perché il legislatore è intervenuto sulla norma (dlgs 122/2005)?

Il legislatore si è reso conto che la norma, per gli acquisti effettuati fino al 15 marzo 2019, poteva essere facilmente disapplicata poiché le imprese potevano non rilasciare le garanzie e comunque vendere gli immobili in costruzione. Lo spirito della norma non è solo migliorare le tutele a favore dell’acquirente, ma anche la qualità imprenditoriale, introducendo la necessità per il costruttore di essere considerato “garantibile”.

3 – Come cambia la tutela per gli acquirenti degli immobili da costruire?

La nuova legge (dlgs n.14/2019) prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fidejussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale).
Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fidejussione.

Inoltre, in base alle nuove norme, la fidejussione garantisce il rimborso delle somme versate dal futuro acquirente anche in caso di mancato rilascio della polizza indennitaria decennale postuma in occasione dell’atto di compravendita dell’immobile.

4 –  Da quando si applica la nuova legge?

Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019.

5 – La fidejussione ha una scadenza?

La fidejussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.

Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.

6 – Quali altri vantaggi dà l’intervento del notaio nel preliminare?

Il notaio assicura che fin dal momento del preliminare siano effettuate tutte le verifiche (visure ipotecarie) riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire. Inoltre, il notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa (purché la vendita intervenga entro tre anni).

7 – Cosa deve contenere il preliminare?

Oltre all’indicazione del rilascio della fidejussione ed all’attestazione della sua conformità al modello ministeriale, il preliminare deve contenere:

– la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;

– l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;

– il termine pattuito per l’esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;

– gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;

– il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.

8 – La legge tutela l’acquirente anche al momento della compravendita. Come?

La legge prevede che al momento della stipula del contratto di compravendita il costruttore debba consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera.

Il contratto di compravendita deve contenere l’indicazione degli estremi della polizza decennale.

In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore.

9 –  Cosa succede se non si rispetta la norma?

Il mancato rispetto dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata comporta la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. L’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo garantisce il rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto.

10 – Cosa fare, quindi, se si intende acquistare dal costruttore un immobile non ancora ultimato?

Ciò che prima della riforma era un’opportunità raccomandata, ora è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione.

Fonte: Consiglio nazionale del notariato

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Gian Battista Baccarini è stato eletto con un’amplissima maggioranza nel corso del XIV° Congresso Nazionale Fiaip,  appena conclusosi a Verona al Palazzo della Gran Guardia, Presidente Nazionale della Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali.

Dopo 8 anni e due mandati di Presidenza Paolo Righi lascia il testimone ad una rinnovata classe dirigente che verrà guidata nel prossimo quadriennio dal .42enne faentino Gian Battista Baccarini.

Laureato in Giurisprudenza all’Università di Bologna Baccarini è specializzato in contrattualistica immobiliare,  oltre ad essere iscritto al ruolo periti ed esperti in stime e valutazioni immobiliari della Camera di Commercio di Ravenna ed è titolare dell’agenzia immobiliare “Baccarini Consulente Immobiliare”. Iscritto alla Federazione dal 2001, ha ricoperto le cariche di Presidente Provinciale del Collegio di Ravenna, Presidente Regionale del Collegio Emilia –Romagna e Presidente della Giunta Nazionale Fiaip.

“Dobbiamo essere orgogliosi di quello che abbiamo vissuto tutti in questo Congresso Nazionale Fiaip  – sottolinea il neo presidente Gian Battista Baccarini:  abbiamo eletto  insieme,  una  nuova classe dirigente ancora più unita e più forte che intende rendere nei prossimi anni sempre di più protagonisti gli agenti immobiliari, per rispondere alle esigenze del mercato e alle aspettative di crescita e sviluppo economico del territorio. Se l’economia non crea lavoro e buona occupazione in un settore come l’immobiliare è evidente che la politica economica non funziona, per questo è necessario che il governo  cambi passo  e strategie e cominci nei fatti a supportare un settore che da solo vale più del 20% del PIL.

La legge di stabilità contiene una misura per innalzare la soglia dei contanti dagli attuali 1000 euro a 3000 euro. Vediamo quali sono le norme attuali e come funzionerà il nuovo limite

  • Attualmente la soglia massima per il pagamento in contante è di 999,99 euro. al di sopra di questa cifra, bisogna passare da uno strumento tracciabile come i bonifici bancari o postali, assegni non trasferibili e le carte di credito o debito. La soglia attualmente in vigore è stata introdotta dalla manovra Salva-Italia del governo Monti e si applica a tutti i soggetti residenti nel nostro Paese, compresi gli stranieri
  • Esistono delle deroghe per le agenzie di viaggio e nel commercio al dettaglio. Il limite è di 15mila euro, ma solo per gli stranieri non residenti in Italia che non appartengano a uno dei Paesi dell’Unione Europea o allo Spazio economico europeo.
  • L’Italia ha uno dei limiti più bassi per il pagamento in contanti, insieme  Portogallo e Francia. Tra i principali membri dell’Unione Europea ben 11 Paesi non prevedono alcun limite.
  • Contro una media del 60%, ben l’82% delle transazioni avviene tramite contanti. L’elevato uso del contante dipende anche dal fatto che in Italia ci sono quasi 15 milioni di “unbanked”, ovvero persone che non hanno un conto corrente presso una banca e non utilizzano alcuna forma di pagamento tracciabile”

Fonte: idealista.it

Nel corso dell’esame parlamentare erano infatti state soppresse alcune norme, in primis quella che consentiva agli avvocati di redigere le compravendite di immobili a uso non abitativo (cantine, box, locali commerciali), di valore catastale non superiore a 100mila euro, e che riguardava anche gli atti di donazione, nonché la costituzione o modificazione di diritti su tali beni immobili. Gli avvocati – nelle prime intenzioni del Governo – avrebbero dovuto quindi farsi carico dei connessi obblighi di registrazione, trascrizione, iscrizione, voltura catastale e liquidazione di imposte. Ma la norma è stata espunta dal testo, dopo le rimostranze del Notariato, e dopo che a luglio la commissione Giustizia in sede consultiva aveva sottolineato gli «evidenti profili di criticità» della disposizione, «non apparendo compatibile con taluni principi generali dell’Unione europea, tra i quali quello della certezza giuridica».

Il notaio, anche nell’autenticazione delle scritture private, esercita infatti un controllo di legalità e liceità che impone di verificare, in qualità di pubblico ufficiale, oltre che la conformità alla legge, all’ordine pubblico e al buon costume, anche la capacità di agire delle parti e la volontarietà dell’atto da compiere. A lui il sistema italiano affida il compito «di assicurare certezza giuridica a determinate posizioni soggettive e a determinati rapporti di diritto privato, imponendo obblighi di documentazione rigorosi (…), nonché una serie di incombenze necessarie per la pubblicità degli atti, ivi compresa la verifica della loro regolarità fiscale». Il sistema di regole non è quindi estendibile alla categoria degli avvocati.

Oltretutto – aveva evidenziato la commissione – l’articolo 28 cassato dal Ddl si rivelava contrario al principio costituzionale della ragionevolezza: perché il valore economico degli immobili, sia pur limitato, «non può rappresentare il parametro sul quale graduare il livello di certezza giuridica».

L’Aula di Montecitorio ha approvato anche un’altra novità emersa dall’esame delle commissioni, cioè l’introduzione dell’articolo relativo alle procedure ereditarie (vengono riformulati gli articoli 52 e 53 delle disposizioni di attuazione del Codice civile). Secondo tale norma, il registro delle successioni (ora presso la cancelleria di ciascun tribunale) sarà tenuto e conservato dal Consiglio nazionale del Notariato, sotto la vigilanza del Ministero della Giustizia: potrà esser dunque esaminato da chiunque ne faccia domanda, in modalità telematica, tramite un notaio che procede al rilascio degli estratti e dei certificati.

Sempre riguardo alla professione notarile – spariti i riferimenti al reddito minimo garantito e alla quantità degli affari – vengono modificati i criteri di numero e distribuzione dei professionisti sul territorio nazionale: ci sarà un notaio ogni 5mila abitanti, anziché uno ogni 7mila (e potrà ampliare il proprio bacino di utenza territoriale, aprendo una sede secondaria in tutto il territorio della regione dove esercita). La norma, come aveva anticipato la relatrice Silvia Fregolent, potrebbe portare il numero dei notai «dagli attuali 7mila fino a 10-12mila, dipenderà dai concorsi».

Prevista poi una particolare disciplina sugli obblighi di deposito su conto corrente dedicato di particolare categorie di somme ricevute dai notai e che costituiscono patrimonio separato insuccessibile e impignorabile e i cui interessi maturati sono destinati al rifinanziamento dei fondi di credito agevolato per il finanziamento delle Pmi (tributi per cui il notaio è sostituto d’imposta, spese fiscali anticipate in relazione agli atti a repertorio ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare o commerciale; ogni altra somma affidata e soggetta ad annotazione nel registro delle somme e dei valori). A tal proposito, Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) si è dichiarata soddisfatta per la modifica della norma sul deposito del prezzo presso il notaio, che diventa volontario e lascia alle parti contraenti la libertà di scegliere in piena autonomia come gestire la propria compravendita immobiliare.

Fonte: Il Sole 24 Oreslide2-notai_wide